Bedrijfspand en gebouwen afschrijven
Veel ondernemers hebben een bedrijfspand voor eigen gebruik. Hoe dit fiscaal moet worden behandeld, kunt u in dit artikel lezen. Sinds 2007 is de afschrijving op bedrijfspanden beperkt, soms kunt u via creatieve routes nog extra kosten of lasten ten laste van de winst brengen. Een normaal gebouw mag u afschrijven tot aan de WOZ-waarde (bodemwaarde). Als u het gebouw zelf gebruikt, mag u tot 50% van de WOZ-waarde afschrijven. Veelal wordt er in 20 - 30 jaar afgeschreven. Vanaf 2019 is de wetgeving aangepast, afschrijving is mogelijk tot 100% van de bodemwaarde.
Uw afschrijvingen berekenen met een boekhoudprogramma? Hieronder een aantal opties die het administratieve werk een stuk gemakkelijker maken:
Bedrijfspand of bedrijfsgebouw, verschillende soorten
Een bedrijfspand kan worden verhuurd, zelf worden gebruikt of als voorraad op de balans staan. Elk soort gebruik heeft verschillende fiscale consequenties. Een korte opstelling:
- Bedrijfspand op voorraad: een bedrijfspand dat leegstaat om te worden verkocht is geen bedrijfsmiddel. Afschrijving is dan niet mogelijk. De gemaakte kosten voor dit pand zijn wel aftrekbaar. Bij tijdelijke verhuur is afschrijving wel mogelijk. Bij verkoop mag de ondernemer de boekwinst niet in een herinvesteringsreserve stoppen (bij onroerendgoedhandelaar). Bij een IB-onderneming (eenmanszaak, VOF, etc.) kan op een bedrijfspand dat geen rol vervult binnen het bedrijf ook niet worden afgeschreven, dit pand is verplicht privévermogen (box 3).
- Bedrijfspand in de verhuur: op dit bedrijfspand kan worden afgeschreven, de gemaakte kosten zijn aftrekbaar. Binnen een IB-onderneming mag het bedrijfspand op de balans blijven staan.
Afschrijven op bedrijfspand
U kunt op een bedrijfspand afschrijven als de gebruikswaarde daalt. Op grond daalt de gebruikswaarde niet (of zelden), hierop mag u dan ook niet afschrijven. Voor de uiteindelijke berekening van de afschrijving is het volgende van belang:
- De vermoedelijke gebruiksduur (technische levensduur).
- De waarde van de grond.
- Restwaarde van het bedrijfspand.
De afschrijving op gebouwen verschilt, dit zal afhangen van de wijze waarop het gebouw wordt gebruikt.
- Belegging: een gebouw dat voor 70% of meer wordt verhuurd aan een derde mag tot de bodemwaarde (WOZ-waarde) worden afgeschreven, dit is zeer beperkt. Let op: als u voor 25% eigenaar bent van een VOF en vanuit privé (buitenvennootschappelijk) een bedrijfspand aan de VOF verhuurt, wordt dit pand als beleggingspand aangemerkt (meer dan 70% verhuur aan derde).
- Eigen gebruik: een gebouw in eigen gebruik kunt u eerder afschrijven, de afschrijving mag plaatsvinden tot 50% van de bodemwaarde (WOZ-waarde).
Belastingtip lagere waarde
De afschrijvingsbeperkingen laten onverlet de mogelijkheid van een extra afschrijving als de bedrijfswaarde lager is.
Belastingtip vervuilde grond
Bij ernstige of lastig te verwijderen vervuiling in de grond daalt de gebruikswaarde van de grond wel. U kunt dan afschrijven over de grond. Als de grondprijs in uw omgeving daalt, mag u de waarde van de ondergrond aanpassen.
Belastingtip waardestijging
Een bedrijfspand wordt aangekocht voor de WOZ-waarde ad € 500.000. Het pand wordt zelfstandig gebruikt. De grond stijgt per jaar € 5.000 in waarde. De bodemwaarde van dit bedrijfspand is 50% van de WOZ-waarde. De afschrijving op dit bedrijfspand wordt berekend op € 10.000 per jaar. Als dit pand wordt verhuurd, moet de € 10.000 afschrijving worden verminderd met de stijging van de grondprijs ad € 5.000 per jaar, aldus de Belastingdienst. De Hoge Raad is het hier niet mee eens, met onzekere toekomstige waardestijgingen hoeft een ondernemer geen rekening te houden. Bij eenduidige (30%) tussentijdse waardestijgingen moet wellicht wel de restwaarde worden verhoogd, deze waardestijging moet dan wel blijvend zijn. De Belastingdienst zal zich hier zelden op richten, dit is namelijk lastig aan te tonen. Als de Belastingdienst stelt dat de grond in waarde stijgt, kunt u als ondernemer stellen: "dat is zo, maar bij het einde van het gebruik vertrek ik, hiermee is de grond niet meer dienstbaar aan de onderneming."
Belastingtip startende ondernemer
Een startende ondernemer kan een gebouw soms willekeurig afschrijven, dit kan een substantieel belastingvoordeel opleveren. Door een extra afschrijving kunt u wellicht middels verliesverrekening uit het verleden belastingen terugvragen. De maximale afschrijving bedraagt veelal € 300.000 per jaar.