Beleggen in vastgoed en BTW

Als u een pand verhuurt, komt u in aanraking met de omzetbelasting (in de volksmond BTW). Volgens de hoofdregel is verhuur van onroerend goed vrijgesteld voor de BTW. U kunt dan ook geen voorbelasting in aftrek brengen, dit is de BTW die u moet betalen aan bijvoorbeeld de onderhoudsdienst of de aannemer. Er zijn 3 soorten verhuur:

vrijgesteld verhuur, meestal aan particulieren;
van rechtswege belaste verhuur;
optie belaste verhuur.

Bij de verhuur aan particulieren wordt meestal gekozen voor de hoofdregel, de huur zou namelijk 19% hoger worden door de BTW. Als de huurder een BTW-ondernemer is die recht heeft op aftrek van voorbelasting, wordt meestal geopteerd voor een verhuur met BTW, de zogenaamde BTW-belaste verhuur. Hierdoor krijgt de verhuurder recht op aftrek van voorbelasting.

De vrijgestelde verhuur

De hoofdregel is dat de verhuur van onroerende zaken is vrijgesteld van BTW, tenzij u ervoor kiest om met BTW te verhuren (of van rechtswege). Als er zonder BTW wordt verhuurd, kunt u de in rekening gebrachte BTW niet verrekenen resp. terugvragen.

Van rechtswege belaste verhuur

Bepaalde vormen van verhuur zijn van rechtswege (volgens de wet) belast met BTW. Dit betreft de volgende verhuursituaties:

verhuur kamers of logies voor kort verblijf;
verhuur parkeerruimten voor voertuigen;
verhuur van ligplaatsen of bergplaatsen voor vaartuigen;
verhuur van machines en bedrijfsinstallaties;
verhuur van safeloketten.

Optie belaste verhuur

Als een onroerend goed zonder BTW wordt verhuurd, zal de verhuurder de huurprijs verhogen met de BTW die hij niet kan verrekenen. Als de huurder het onroerend goed voor tenminste 90% voor belaste BTW-prestaties gebruikt, kunt u de Belastingdienst vragen om met BTW te verhuren. De verhuurder kan hierdoor de voorbelasting om aanschaf, bouw, onderhoud en verbetering verrekenen resp. terugvragen. Op een gemaakte keuze voor belaste verhuur kunt u in principe niet terugkomen. De optie komt echter te vervallen als niet meer aan de wettelijke voorwaarden wordt voldaan en/of de huurovereenkomst wordt beëindigd of het pand zelfstandig wordt gebruikt. De voorwaarden voor belaste verhuur zijn:

Gezamenlijk verzoek: verhuurder en huurder dienen gezamenlijk een verzoek in om belast te mogen verhuren. Dit zou binnen 3 maanden na ingang van de verhuur moeten plaatsvinden. In mijn praktijk gebeurt dit steeds minder, het is namelijk ook genoeg om dit in de huurovereenkomst te regelen. In de huurovereenkomst wordt dan gemeld dat de verhuur met BTW zal plaatsvinden per .... (datum). Tevens moet u het boekjaar van de huurder opnemen en moet de huurder een verklaring afgeven dat de huurder het pand voor belaste prestaties voor de BTW gaat gebruiken, tenminste voor 90%. Onderteken het huurcontract wel binnen 3 maanden nadat deze is ingegaan.
Gebruik 90% voor belaste prestaties: de huurder moet dit schriftelijk verklaren. Dit moet aan het eind van ieder jaar worden vastgesteld. Als niet meer aan het 90% criterium wordt voldaan, moet de huurder de verhuurder schriftelijk hierover informeren.

Verhuur aan particulier en omzetbelasting

Voor de verhuur van woningen (onroerende zaak voor huisvesting van particulieren, anders dan voor korte tijd) aan particulieren is belaste verhuur niet mogelijk. Voor de verhuur van een vakantiewoning kan wel geopteerd worden voor belaste verhuur, dit is immers verhuur voor een korte periode.