Verhuur woning aan ouders

Gevolgen overdracht woning

Een veel toegepast middel om heffing successierecht (thans erfbelasting) te verminderen, was destijds het overdragen van de ouderlijke woning aan de kinderen. De ouders hielden een (levenslang) gebruiksrecht en de kinderen waren bloot eigenaar. De waardering van het over te dragen bloot eigendom was meestal laag en de waardeaangroei bleef onbelast voor de erfbelasting. Bij bijvoorbeeld overlijden eindigt een vruchtgebruik en de kinderen kregen daarmee de (waardeaangroei van de) woning zonder extra erfbelasting in handen. In tijden waarin de waarden van woningen in een paar jaar tijd nog verdubbelden derhalve een zeer aantrekkelijke optie om belasting te besparen.

Afgezien van de nadelen in de inkomstenbelasting vanaf 2001, is deze overdracht vanaf 2010 ineens wel heel onaantrekkelijk geworden. Niet door een wetswijziging, maar door het intrekken van een resolutie uit 1964, moest ineens rekening worden gehouden met afrekening van erfbelasting over de waarde bij het einde van het vruchtgebruik. De waardeaangroei werd, zonder enige vorm van overgangsrecht, in de heffing betrokken.

Tip: Heeft u nog een dergelijke ouderwetse vruchtgebruiksituatie, laat deze dan repareren! U kunt contact opnemen met Anqelique Vermeer van Jongbloed Fiscaal Juristen N.V. in Enschede .

Ook artikel 10 effecten bij gesplitste aankoop

Vanaf 1 januari 2010 geldt deze regeling ook bij een gesplitste aankoop. Stel dat vader en moeder het gebruiksrecht van een woning kopen en de kinderen kopen de blote eigendom. De waarde ten tijde van het eindigen van het vruchtgebruik is belast, de koopsom die door de kinderen is betaald komt daarop, verhoogd met rente in mindering.

Pas op bij verhuur door kinderen aan ouders!

In de successiewet is een bepaling opgenomen, dat over vorderingen welke zijn ontstaan door schuldigerkenning uit vrijgevigheid, 6% rente betaald moet worden. Als dat niet zo is of niet tijdig wordt gerepareerd, is artikel 10 successiewet van toepassing. De bedoeling was om bij wet duidelijk vast te stellen dat ouders aan hun kinderen 6% rente moesten vergoeden over de schuld die ze ter zake van een schenking aan die kinderen waren aangegaan. Uit het recente besluit van de Staatssecretaris van Financiën 6 januari 2011, DGB2010/06643M blijkt echter, dat er een lelijk addertje onder het gras zit. De bepaling leek primair bedoeld voor schuldvorderingen, maar blijkt nu ook te gelden voor verhuur van woningen door kinderen aan ouders. In het genoemde besluit wordt namelijk ineens gerept over een huurvergoeding van eveneens 6% bij verkoop onder voorbehoud van huur. Verkoopt een ouder zijn huis aan een kind om deze vervolgens te gaan huren, dan moet er tenminste 6% van de waarde van de woning worden vergoed, althans zo is de mening van de Staatssecretaris. Aangezien deze bepaling ook geldt voor gesplitste aankopen, zou het betekenen dat bij verhuur van kinderen aan hun ouders altijd 6% huur berekend moet worden, ondanks het feit dat een lagere huur mogelijk echt markconform is.

Conclusie

Beoordeel de situatie van verhuur door kinderen aan ouders goed, om later problemen te voorkomen.